개정 주택임대차보호법상 갱신요구권에 관한 몇 가지 쟁점

Abstract

우리나라 기존 주택임대차보호법으로는 임대차의 단기화로 인한 주거 불안정, 빈번한 차임 증가로 인한 가계의 가처분 소득 감소 등 주거비 부담의 사회적 문제를 해결하는 데 한계가 있었다. 이에 따라, 2020. 7. 31. 주택임대차보호법이 개정되어 위개정법에서는 임차인의 계약갱신요구권 보장과 임대차계약 갱신 시 차임이나 보증금의 증액청구 비율을 제한하는 내용의 전월세 상한제가 도입되었다. 그러나 개정된 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권의 해석과 적용에 있어서, ① 부칙 제2조의 적용례가 소급입법금지원칙에 위반되는지, ② 적용대상으로서 ‘존속중인 임대차’의 의미와 법시행 전에 이루어진 임대인의 갱신거절의 효력이 어떠한지, ③ ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는경우’의 갱신거절 사유를 해석·적용함에 있어서 ‘배우자의 직계존비속’이 포함되는지, ‘실제 거주’에 임대인이 실제 거주하지 않고 상당 기간 비워두는 것도 포함하는지, ④ 임대차 존속 중에 임대인이 목적 주택을 제3자에게 양도한 경우 임차인의 갱신요구권에 어떠한 영향을 미치는지, ⑤ 임대인이 계약만료를 앞두고 현 임차인과 이미 5% 의 차임 증액 상한률을 초과하여 갱신계약을 체결하여 놓은 상태에서 개정법이 시행된 경우, 임차인이 개정법 시행을 근거로 갱신요구권을 행사하거나 5%를 초과하여인상한 부분을 무효로 보아 기지급한 부분의 반환을 청구할 수 있는지 등이 여전히문제 될 수 있다. 따라서 위와 같은 개정 주택임대차보호법의 적용과 해석에 대한 논의가 이루어져야 할 것이다. 이와 더불어 계약갱신요구권과 전월세 상한제의 실효성을 높이고 국민의 주거 안정에 보다 기여할 수 있도록 하기 위하여는, ① 우선 주택임대차에 있어서 갱신요구권을 확대하는 것이 바람직할 것으로 보이고, ② 갱신요구권 행사에 대한 임대인의정당한 거절사유와 법정 손해배상제도를 함께 지속적으로 개선하여야 할 것이며, ③ 갱신요구권을 전국적으로 공통으로 적용하되 차임 증액청구 상한률에 대하여는 지역별 특성을 고려하여야 할 것이고, ④ 임대차 분쟁 조정제도의 활성화가 필요하고 이를 위해 조정전치주의를 도입하는 등 실효성을 높일 방안을 마련하는 등의 보완을 할필요가 있다고 할 것이다.