부동산계약상 부실표시와 고지의무 - 미국 판례를 중심으로 -

Abstract

부동산계약의 경우, 특히 주거용으로 부동산을 체결하는 경우에 부동산매도인에게 인정되는 고지의무에 대하여 어떠한 내용과 기준으로 이를 인정할 수 있는 지 여부에 대하여 미국의 판례들을 중심으로 논의하고자 한다. 코먼로상 사기로 인한 부실표시가 성립하기 위해서는 피고가 고의 또는 과실로 중요한 사실에 대한 거짓 진술이 있어야 하고, 사기행위를 통하여 원고의 행위를 유도하려는 고의 또는 과실이 존재하여야 하며, 이로 인하여 원고가 그 진술을 신뢰함으로써 손해가 발생하여야 한다. 전통적인 코먼로에서는 일정한 사실에 대하여 불고지한 경우에는 고지의무를 인정하지 않아왔기 때문에 부작위에 의한 사기행위가 인정되지 않아 왔다. 하지만, 최근에는 주거용 부동산 계약에서 매도인 또는 부동산 중개인에게 전통적으로 인정되어 오던 고지의무의 대상을 확대하고 있는 데, 캘리포니아에서 부동산계약시 고지해야 하는 정보에 대하여 자세하게 규정한 제정법을 규정하면서 시작되었다. 캘리포니아 주에서는 부동산의 가치 또는 매수인의 매수의사에 영향을 줄 수 있는 중요한 사실에 대해서 고지의무를 가진다고 판시하고 있다. 우리나라의 경우 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에, 신의성실의 원칙에 따라 사전에 이를 고지할 의무를 부과하고 있으며, 이러한 고지의무의 대상은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다고 판시하고 있다. 현재 미국의 18개 주에서는 주거용 부동산과 관련하여 관련 제정법을 제정함으로써 매도인에게 법령에 의한 고지의무를 부과하고 있다. 미국 판례상의 논의를 바탕으로 하여 부동산 매매시에 매도인의 고지의무의 정도에 관하여 비교법적인 검토를 하고, 특히 주관적 사항에 대하여 우리나라에서 어느 정도의 범위까지 이를 인정할 수 있는 지에 대하여 시사점을 얻고자 한다.