아파트 설계변경으로 인한 수분양자의 손해에 대한 분양계약상의 책임 판단기준- 대상판결 : 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결

초록

대상판결은 재개발조합이 분양한 아파트 세대가 당초 아파트단지 설계계획에 없던 부문주를 설치하여 수분양자가 공급받은 아파트 세대의 재산적 가치를 침해한 사안에 대한 판결이다. 제1심과 원심 법원이 원고의 정신적 손해를 인정해 손해배상청구권을 인정한 데 비해, 대상판결은 분양계약을 통해 피고가 설계변경에 관한 권한을 유보하였으며, 원고 세대의 조망이 부문주로 가려진 것은 원고가 예측할 수 있는 범위 내였다는 점을 이유로 원고의 청구를 부인하였다. 대법원은, 아파트 건축 등 건축물 시공과 관련해 준공도면을 기준으로 목적물의 하자 여부를 판단하되, 분양계약 체결 당시 당사자 간에 아파트 조감도 및 분양 관련 설명자료 등이 계약의 내용을 구성하면 사업승인도면(착공도면)을 기준으로 하자 여부를 판단하는 입장을 취하여 왔다. 이 사안에서 피고는 분양계약에서 피고가 설계변경을 추진할 수 있다고 명시하였다는 점을 들어 청구를 부인하였으며, 대상판결도 이에 따라 원고의 청구를 기각하였다. 그러나 아파트 분양계약에서 분양계약 체결 당시의 조감도와 분양 관련 설명 자료 등을 분양계약 체결의 근거로 삼아 수분양자가 분양자와 계약을 체결하는 점을 감안할 때, 준공도면을 기준으로 피고의 하자담보책임을 판단하면 피고가 설계변경권을 이유로 원고의 조망권을 포함한 아파트 세대의 경제적 가치를 제한 없이 침해하는 것을 용인하는 결과가 된다. 피고가 설계변경권을 유보하였더라도, 분양계약 채결 후 설계 변경으로 인해 원고가 분양받은 세대의 조망권 등이 침해되면 이에 상응하여 손해배상청구권을 인정하여 공평한 이익형량이 이루어져야 한다. 설계변경권의 유보가 설계변경시 비용의 부담이나 당사자들의 손익에 따른 정산을 당연히 배제하는 것은 아니기 때문이다. 우리나라는 대부분의 아파트가 선분양․후시공으로 이루어지므로 수분양자가 설계 변경으로 인해 권리를 침해받는 데 취약하다. 따라서 분양계약 체결 후 조망권 침해 등이 발생하면, 수분양자에게 대금감액권을 인정하여, 이 사안과 같이 부문주 설치로 인해 아파트 브랜드가 노출되어 분양자와 여타 수분양자가 얻게 되는 경제적 가치에 대응한 보상이 이루어져야 한다. 아울러 집합건물법에도 건축물분양법과 마찬가지로 분양자의 설계변경에 대응해 수분양자의 손해를 보전하는 근거 규정을 도입해야 한다.

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