임대차계약에서 소멸시효가 완성된 연체차임의 상계와 공제에 관한 연구 - 대상판결 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결 -

초록

대상판결은 당사자 신뢰보호 등을 이유로 소멸시효가 완성된 연체차임 채권의 공제를 인정한다. 이 때 관습상 계약 종료 후 당연히 연체차임을 임대차보증금반환채권과 공제할 수 있을 것이라 신뢰했을 당사자를 보호하는 데 유익이 있다는 점에서, 공제를 적용하는 것은 타당하다. 다만 공제 법리가 민법상 명문 규정 없이 이론과 판례에 의해 조금씩 형성되어 가는 과정에 있는 것으로 보이기에, 본 평석을 통해 공제 개념을 정리하며 공제와 상계를 구별하고, 판례에서 제시한 법리가 공제의 성질과 적합한지에 대하여 검토하려고 한다. 한편, 대상판결에서는 사안의 1, 2, 3차 계약간 연속성도 주요 쟁점의 하나로 되었다. 대상판결은 당사자가 임대차계약을 연장하지 않겠다는 취지의 내용증명우편을 보내는 등의 사실이 있었음에도 계약의 연속성을 인정하는 등, 계약의 연속성 판단 기준을 파악하는 데에 있어서 일정 기여를 하였다. 계약의 연속성은 계약의 형태 및 개별 사안의 성격 등에 따라 달라지게 되는데, 공제와 상계의 가부에도 영향을 미친다. 이에 임대차계약의 갱신 과정에 초점을 두어 계약의 연속성을 판단함에 있어서 효과적인 제도적 방식에는 어떠한 것이 있는지 탐구해 보고자 한다. 국내 현행 법제와 해외 임대차 법제의 차이점을 찾아보고 제안한다. 대상판결은 해당 임대차계약의 연속성에 관한 판단을 원심과 달리하면서 계약의 연속성 인정 기준에 관한 쟁점을 제시하였는데, 필자로서는 대상판결의 결론에 동의한다. 대상판결에서는 계약의 연속성을 인정하는 범위를 원심판결이 파악했던 그것보다 넓게 파악하였는데, 이와 같은 법리는 당사자의 의사와 기대 등에 비추어 합리적이라고 생각되기 때문이다.

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