임대차계약의 갱신을 둘러싼 당사자 의사의 해석- 대상판결 : 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결 -

초록

단기 확정기한부 임대차를 원칙으로 하는 우리나라 상가 및 주택임대차법제는 임대차 갱신을 예외적으로만 인정하는 구조로서, 그 갱신 여부를 둘러싼 당사자 의사표시에 관한 해석이 빈번히 분쟁의 불씨가 되고 있다. 이 글의 대상판결(대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결)에서는 임대인의 갱신거절 의사를 ‘묵시적’ 내지 ‘조건부’로도 인정할 수 있다는 여지를 남겼다. 대상판결 사안은 상가임대차를 대상으로 하지만, 갱신 여부 판단, 의사표시 해석 등 주요 쟁점은 상가ㆍ주택 임대차 전반에서 반복되는 구조적 문제이며, 임대차 관계의 사회적ㆍ현실적 파급효과는 주택임대차에서 더욱 직접적으로 나타나므로 주택임대차법제 관련 사례들도 함께 검토하였다. 사견으로는 대상판결의 논지가 임대차법제의 구조적 결함을 외면하며 의사표시의 해석상 혼란을 확대한 것으로써 바람직하지 않다고 생각된다. 반면, 독일, 프랑스, 일본 등 해외 주요국에서는 갱신거절권 체계를 확립함으로써 임대차법제의 목적에 이바지하고 있다. 이에 우리나라 역시 임대차관계의 지속성과 안정성을 제도적으로 보장하기 위해 구조적 전환이 필요하며, 자동갱신을 기본으로 하여 임대인은 법정 요건을 충족하는 경우에 한해 갱신거절권을 행사하도록 하고, 그 의사표시는 명시적ㆍ확정적으로 이루어지도록 재정비할 필요가 있다. 이러한 방향으로 법리가 정립될 때, 의사표시 해석을 둘러싼 분쟁을 최소화하고 임대차관계의 안정성이라는 입법 목적에도 보다 충실히 부합할 수 있을 것이다.

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